Har du en plan for vedlikeholdet av boligen, borettslaget eller sameiet?
Hvorfor trenger man en Vedlikeholdsplan for privatbolig?
Som privat boligeier, har man gjort en stor og dyr investering ved å kjøpe bolig. Da er det ønskelig å opprettholde eller øke verdien på boligen. Ofte gjøres det omfattende oppussing og ombygging ved overtakelse, og så glemmer man å sette av penger til framtidig vedlikehold. Ved å benytte en vedlikeholdsplan kan man forebygge store skader og dyrt vedlikehold etter skippertaksmetoden.
Vi kan bistå boligeier med en enkel vedlikeholdsplan for løpende og periodisk vedlikehold. Planen baserer seg på Tilstandsanalyse og vil gi grunnlag for forutsigbare utgifter for vedlikehold av bygning og tekniske installasjoner. Det er god økonomi med en periodisk vedlikeholdsplan!
Les mer om hvorfor man skal investere i en Vedlikeholdsplan av bolig her og her
Hvorfor trenger man en Vedlikeholdsplan for borettslag og sameier?
Styret i et borettslag eller sameie har vedlikeholdsplikt som er regulert i Borettsloven §5-17 og Eierseksjonsloven §20. I tillegg er der alltid vedtekter som regulerer styrets og andelshavers plikter og ansvar. Forsikringsselskapene har i sine sikkerhetsforskrifter også en del regler som man må forholde seg til.
Vedlikeholdsplanen er utviklet for å identifisere tiltak og vedlikehold av bygninger. Vedlikeholdsplanen er bygget opp på en database over bygningsdeler og komponenter (NS 3451), og levetids tabeller med livssyklus kostnader (NS 3454). På basis av sist utført vedlikehold samt tilstandsgrad og konsekvensgrad (NS 3424) får vi frem vedlikeholdsbehovet med kostnader for de neste fem (5) årene.
Vi utarbeider en plan på hvordan dere i styre skal kunne forholde dere til vedlikeholdsarbeidet, og hvordan dere kan planlegge dette på en hensiktsmessig og økonomisk måte. Vi har et tverrfaglig samarbeid som gir en fullstendig og utfyllende vedlikeholdsplan og tilstandsrapport på både bygningsmasse og tekniske installasjoner.
Vedlikehold defineres som arbeid som er nødvendig for å opprettholde bygningens standard. Ved manglende vedlikehold vil en bygning forfalle. Det kan bli dyrere å sette den i stand etter at forfallet har satt inn, enn å koste på jevnlig vedlikehold.
Årlige tilstandsanalyser med en periodisk vedlikeholdsplan i bunnen legger grunnlag for det mest økonomiske vedlikeholdet. Hensikten med tilstandsanalysene er å korrigere vedlikeholdsplanen og tidlig fange opp skader som må utbedres. Denne typen vedlikeholdsplanlegging bidrar til å opprettholde bygningens tekniske standard og å redusere vedlikeholdskostnadene sett over bygningens brukstid.
En bygning er jevnlig utsatt for både utvendige og innvendige påkjenninger. Utvendig er det først og fremst vær, vind og klimapåkjenninger som bidrar til å bryte ned overflater og materialer. Innvendig er det bruken av bygningen og installasjonene som står for slitasjen og behovet for vedlikehold. Vedlikehold kan settes i forskjellige kategorier, som løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold, og utskiftning.
Løpende vedlikehold:
Arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til opprinnelig nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk, ol.
Periodisk vedlikehold:
Er arbeider som skyldes normal slitasje, og kan være intervallbundet (utføres regelmessig etter faste vedlikeholds instrukser) eller tilstands basert (basert på regelmessige tilstandsanalyser, for eksempel hvert år). Mer omfattende tiltak defineres som utbedring. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling.
Utskiftning:
Kan for eksempel omfatte et nytt vindu eller et nytt nedløpsrør. Ved større utskiftninger, for eksempel alle vinduene på en fasade, er det snakk om en ombygging og/eller utvikling av bygget.
Tilstandsanalyse:
Tilstandsanalyse går ut på å registrere og vurdere tilstanden til en bygning eller deler av en bygning. Analysen skal danne basis for økonomiske beregninger eller vedlikeholds-/utbedringsarbeider. Man kan bruke tilstandsanalyser for mange ulike formål, men de er særskilt nyttige som grunnlag for ombygging og vedlikeholdsplan.
Levetider.
Teknisk levetid:
Er den tiden det normalt tar å slite ut en bygningsdel eller en teknisk installasjon. I vedlikeholds sammenheng er det teknisk levetid som har størst betydning for nødvendig vedlikehold. Bygningskroppens ulike deler og tekniske installasjoner i en bygning har forskjellige tekniske levetider. Levetiden avhenger også av om bygningsdelen er brukt riktig. I bygningens brukstid er det miljøpåvirkningene, brukspåkjenningene og vedlikeholdet som har innvirkning på den tekniske levetiden. Typiske driftsoppgaver som for eksempel renhold har imidlertid også betydning.
Estetisk levetid:
Er tiden fram til en bygningsdel skiftes ut fordi den ikke lenger er estetisk tilfredsstillende. Den tekniske funksjonen kan likevel være intakt. Estetisk levetid er ofte relatert til overflater som for eksempel tapet, maling eller golvbelegg. Det kan være nødvendig å fornye en overflate fordi den er uestetisk eller skjemmende til tross for at den fremdeles oppfyller de rent tekniske kravene til beskyttelse.
Økonomisk levetid:
Er optimal tid før utskifting er nødvendig basert utelukkende på økonomiske betraktninger. Det kan i praksis føre til at man velger å utsette utskifting av en defekt bygningsdel, når utsettelse ikke gir følgeskader av økonomisk betydning. Materialer og vedlikeholds metode kan velges ut fra hensyn til en optimal økonomisk levetid. Den økonomiske levetiden avhenger sterkt av gjeldende realrente.
Funksjonell levetid:
En bygningsdel har nådd sin funksjonelle levetid når den ikke lenger fungerer etter hensikten eller ikke lenger tilfredsstiller gitte funksjonskrav, for eksempel vinduers åpne- og lukkbarhet. Bygningsdeler kan også skiftes ut fordi nye produkter tilfredsstiller nye funksjonskrav og dermed er mer formålstjenlige.
Ta kontakt for å få tilbud på Vedlikeholdsplan her